Real Decreto-ley 29/2026 de vivienda: qué cambia en IRPF e IVA para autónomos

Qué es y qué dice la norma

El texto es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), publicado en el BOE núm. 249 del 7 de octubre de 2026. Es una norma de medidas urgentes de vivienda y su Título II reúne las fiscales: IRPF (artículo 6), IVA (artículo 7), recargos del IBI (artículo 8), SOCIMI (artículo 9) y plusvalía municipal (artículo 10), más dos reglamentos (disposiciones finales tercera y cuarta). No es una norma pensada para autónomos, pero toca a muchos como propietarios, inquilinos o profesionales que facturan obras.

La noticia de la AEAT del mismo día no desarrolla las medidas: dice solo que «el Título II de este Real Decreto-ley introduce importantes novedades en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre el Valor Añadido». Para saber qué cambia de verdad hay que ir al articulado; las cifras y fechas de este artículo salen de ahí, con su artículo.

El real decreto-ley tiene además medidas que no son fiscales (alquileres, desahucios, parque público…). Aquí no las analizamos: solo el Título II y las disposiciones finales tercera y cuarta.

Cuadro de fechas

Cada fecha está en el texto o se deduce de forma directa de él: la entrada en vigor es el día siguiente a la publicación del 7 de octubre.

IRPF si alquilas una vivienda: reducciones del 23.2

Todo el IRPF está en el artículo 6, que reforma la Ley 35/2006, y en la disposición final tercera, que reforma su Reglamento. El artículo 6.Segundo.Dos da nueva redacción al artículo 23.2: se aplica al rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda con arreglo a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Varias reducciones exigen que el arrendador no sea gran tenedor (letra k del artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda) al celebrar el contrato.

Si se cumplen los requisitos de varias reducciones para un mismo rendimiento, el texto dice que «le resultará de aplicación la reducción de mayor cuantía». Los porcentajes, por situación:

• Los requisitos se cumplen al celebrar el contrato y la reducción se aplica mientras sigan cumpliéndose.
• Solo se aplica a rendimientos netos positivos calculados en una autoliquidación presentada antes de que se inicie una verificación de datos, una comprobación limitada o una inspección que los incluya.
• No se aplica a la parte derivada de ingresos no incluidos o gastos indebidamente deducidos que se regularicen en esos procedimientos, ni a contratos que incumplan el apartado 6 del artículo 17 de la LAU.
• Las zonas tensionadas son las de la resolución que apruebe el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• Disposición transitoria 38.ª: los contratos anteriores a la Ley 12/2023 mantienen la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021, y los celebrados entre la entrada en vigor de esa ley y el 1 de diciembre de 2026, la vigente a 31 de diciembre de 2025.

Si pagas alquiler: la deducción del 68.6

El artículo 6.Segundo.Cuatro añade el apartado 6 al artículo 68 de la Ley del IRPF: «Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual».

• Base máxima de la deducción: 11.630 € al año si la base imponible es igual o inferior a 23.007,20 €; entre 23.007,20 € y 33.007,20 €, 11.630 € menos el resultado de multiplicar 1,163 por la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 €.
• Hace falta que, durante al menos la mitad del período impositivo, ni tú ni ningún miembro de tu unidad familiar seáis titulares de la totalidad del pleno dominio, ni de un derecho real de uso o disfrute, sobre otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros de la alquilada, salvo resolución administrativa o judicial que impida su uso como residencia.
• El artículo 67.1 se ajusta para que esta deducción entre en la cuota líquida estatal, y las disposiciones adicionales 50.ª, 58.ª y 62.ª precisan el orden en que se restan otras deducciones.
• La deducción transitoria de la disposición transitoria decimoquinta (contratos anteriores a 2015) no se aplica si has aplicado la del 68.6 por la misma vivienda en el mismo período (nuevo apartado 3).
• Es para tu vivienda habitual, no para el local o la oficina de la actividad. El texto no dice desde qué cantidades pagadas se computa en 2026 (los efectos son desde la entrada en vigor): confírmalo antes de calcular nada.

Inmuebles que no alquilas, ventas y otros cambios del IRPF

Imputación de rentas inmobiliarias. Para 2026 (efectos desde el 1 de enero de 2026, art. 6.Primero), la disposición adicional 55.ª extiende el porcentaje del 1,1 % a los inmuebles de municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados por valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.

Desde el 1 de enero de 2027 (art. 6.Tercero), el artículo 85.1 pasa a una escala sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles urbanos (y de los rústicos con construcciones no indispensables para explotaciones agrarias) que no estén afectos a actividades económicas ni generen rendimientos del capital, excluidos la vivienda habitual y el suelo no edificado. El mismo artículo regula la proporcionalidad por días, qué valor se usa si no hay valor catastral notificado y que no se imputa renta a inmuebles en construcción o no susceptibles de uso por razones urbanísticas. El artículo 24, también desde esa fecha, fija un rendimiento neto mínimo cuando el arrendatario, adquirente o cesionario es el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado (incluidos los afines).

• Venta de vivienda a entes públicos (disposición adicional 65.ª). La ganancia por vender una vivienda a entes públicos territoriales u organismos y empresas del sector público dedicados a vivienda social y asequible, entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027 y con un valor de transmisión inferior a 800.000 €, está exenta al 100 % si el valor no supera 200.000 € y en un porcentaje decreciente entre 200.000 € y 800.000 €.
• Requisito ineludible: «que la vivienda transmitida haya permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de la transmisión».
• La parte no exenta puede acogerse a la reinversión en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, en seis meses (máximo reinvertible de 800.000 €), y solo para transmisiones hechas pasados treinta días hábiles desde la entrada en vigor.
• Disposición adicional 5.ª.4: se amplía la lista de ayudas públicas que no se integran en la base imponible (entre ellas, programas de rehabilitación energética y las del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que cita el texto).
• Artículo 7.ñ y disposición adicional 26.ª: reforma de los Planes de Ahorro a Largo Plazo, con el nuevo Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa.
• Disposición final tercera: nueva redacción de los artículos 41 bis.3, 69.3, 75, 76, 93 y 94 y de la disposición adicional 8.ª del Reglamento del IRPF (vivienda habitual a efectos de exenciones, retenciones y declaraciones informativas de planes de ahorro y de la Cuenta).
• Disposición final cuarta: nuevo artículo 39 quater del Reglamento de gestión tributaria. Las entidades proveedoras presentarán una declaración informativa anual sobre las Cuentas, con el modelo que apruebe una orden ministerial.

IVA desde el 1 de diciembre de 2026

El artículo 7 modifica la Ley 37/1992 del IVA, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, en cuatro puntos. El articulado no escribe ningún porcentaje de IVA: habla de «tipo reducido» y «tipo superreducido». Solo la exposición de motivos cita cifras: dice que se establece «la tributación al tipo reducido del 10 por ciento» de los arrendamientos amueblados de hasta treinta noches y que las rehabilitaciones de vivienda destinadas al arrendamiento habitual entran en la «reducción del IVA al 10 por ciento». Para saber qué tipo se aplica a cada factura, hay que ir a la Ley del IVA consolidada.

1. Obras de renovación y reparación en viviendas (artículo 91.Uno.2, número 10.º). Es lo que más puede importar a un autónomo que factura reformas. El número 10.º se reescribe así: tipo reducido para obras de renovación y reparación en edificios o partes de ellos destinados a viviendas cuando se cumplan los requisitos de la lista. También se comprenden «cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios o cuando se trate de viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador».

2. Alquiler de apartamentos o viviendas amueblados (artículos 20.Uno.23.º e') y 91.Uno.2.2.º). La letra e') se redacta para los arrendamientos amueblados «cuando concurran cualquiera de las siguientes circunstancias»: que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos), o que la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, excepto si se produce en la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual, en cuyo caso estarán exentos. Pasan al tipo reducido del 91.Uno.2.2.º.

3. Viviendas protegidas (artículo 91.Dos.1, número 6.º). Se redacta para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y las protegidas con calificación permanente o indefinida, cuando las entregan sus promotores (con garajes y anexos en el mismo edificio, hasta dos plazas de garaje), y para ciertas viviendas adquiridas por entidades con un régimen especial de arrendamiento. La exposición de motivos lo llama «tipo superreducido». Afecta a promotores, no a un autónomo típico.

• Obras (10.º), requisito a): el destinatario es una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular; o una comunidad de propietarios; o viviendas destinadas a alquiler como vivienda habitual.
• Obras, pago: el tipo reducido queda condicionado a que la contraprestación se haya satisfecho mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito a favor de quien realiza las obras.
• Obras, requisito b): la construcción o rehabilitación de la vivienda concluyó al menos dos años antes del inicio de las obras.
• Obras, requisito c): quien hace las obras no aporta materiales o, si los aporta, su coste no excede del 40 % de la base imponible de la operación.

IBI, plusvalía municipal y SOCIMI

Plusvalía municipal (artículo 10). Desde el 1 de diciembre de 2026, los importes máximos de los coeficientes sobre el valor del terreno en el momento del devengo (artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) pasan a ser los de la tabla, según el período de generación del incremento. Son importes máximos. Afecta a quien vende un inmueble urbano; el impuesto lo liquida el ayuntamiento.

Recargos del IBI y SOCIMI

El artículo 8 cambia el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, para los períodos impositivos que se inicien desde la entrada en vigor y con vigencia indefinida. Los ayuntamientos podrán, no están obligados, exigir un recargo sobre la cuota líquida del IBI en dos casos.

Viviendas desocupadas con carácter permanente (apartado 4 bis: más de dos años seguidos sin causa justificada). Fuera de zona tensionada: hasta el 50 %, solo para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales; hasta el 100 % si la desocupación supera los tres años, y hasta 50 puntos más para titulares de dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo municipio. En municipios de zona tensionada: hasta el 50 %; hasta el 100 % para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales, y hasta 50 puntos más si la desocupación supera tres años, también para titulares de cuatro o más. El texto da por justificadas, entre otras causas, el traslado temporal por trabajo o formación, las obras o rehabilitación, un litigio pendiente, y los inmuebles puestos en venta (máximo un año) o en alquiler (máximo seis meses) en condiciones de mercado.

Alojamientos de uso turístico en municipios de zona tensionada (apartado 4 ter): hasta el 50 %, hasta el 100 % si el titular tiene dos o más inmuebles residenciales así destinados y hasta el 150 % si tiene cuatro o más. Cada ordenanza fiscal lo desarrolla.

SOCIMI (artículo 9). Modifica el régimen de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria: gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos que procedan del arrendamiento residencial (con reducciones del 50 % y del 100 % si la vivienda asequible supera el 80 % del parque). No afecta a un autónomo como persona física.

La Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

Según la exposición de motivos, es una relación contractual de servicios de inversión entre una persona física y una entidad proveedora, articulada con una cuenta operativa y una cuenta de valores. Su régimen fiscal es el nuevo artículo 95 ter de la Ley del IRPF (artículo 6.Segundo.Cinco). La idea del texto: «No se integrarán en la base imponible del contribuyente las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión o reembolso de los activos integrados en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa hasta el momento en que se efectúe una disposición total o parcial de la cuenta» (art. 95 ter.3).

Para el resto de reglas de la bolsa en la Renta (FIFO, regla de los dos meses, pérdidas), mira nuestro artículo sobre inversiones en bolsa e IRPF.

A quién afecta y a quién no

1. Si alquilas vivienda, guarda los datos que cuentan: fecha del contrato, renta inicial y anterior, tipo de arrendatario, si la zona es tensionada y si eres gran tenedor.
2. Si facturas obras en viviendas, revisa antes del 1 de diciembre de 2026 qué destinatarios y qué forma de pago exige el artículo 91.Uno.2.10.º, y deja el cobro por un medio bancario.
3. Si piensas en la Cuenta Financia Europa, espera a las órdenes ministeriales: hoy no hay dónde contratarla.
4. Si dudas, contrasta tu caso con el texto del BOE o con la AEAT. Sin prisa y sin prometerte ningún ahorro: la mayoría de las medidas se aplican con la declaración de 2026 o después.

Qué hace hoy Autónomo Simple, y qué no

Hoy Autónomo Simple no incorpora los cambios de este real decreto-ley. En los ajustes de la Renta permite indicar un alquiler de vivienda como arrendador y elegir una reducción de entre una lista fija, y un alquiler de inquilino con la deducción transitoria de contratos anteriores a 2015. No calcula las nuevas reducciones del artículo 23.2 ni la deducción del artículo 68.6, ni la imputación por escala de 2027, ni la plusvalía municipal. Tampoco gestiona la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que ni siquiera se puede contratar todavía.

En IVA, el tipo de cada factura es el que tú indicas: la app no aplica reglas por tipo de obra ni de alquiler. Lo que sí hace es llevar en un solo sitio tus facturas, tus gastos y tus clientes, y calcular con ellos tus estimaciones de los modelos 130 y 303.